Возможные риски при покупке коммерческой недвижимости
Различиями недвижимости коммерческого и жилого назначения считаются не только их стоимость и целевое использование. Данные взаимоотношения регулируются разными нормативно-правовыми актами. И до того, как подписывать документы о купли-продаже, необходимо узнать определенные правила, соблюдение которых необходимо учитывать при заключении договора.
Когда предприниматель решает купить коммерческую недвижимость, изначально он должен удостовериться что это помещение не объект некапитального строительства. При этом нужно обратить внимание на историю выбираемой площади, а не только на то состояние, в котором она находится на данный момент.
Бывает ситуация, когда площадь ранее была объектом некапитального строительства, а после произошло переоформление и помещение поменяло статус на объект капитального строительства.
В этом случае необходимо изучить всю документацию по данному помещению. Это важно сделать, так как было много случаев, когда судом были признаны незаконными переводы недвижимости из одного состояние в другое.
Одним из рисков приобретения такого имущества является то, что объект может быть построен на арендуемом земельном участке. Соответственно, прав на эту постройку на данной территории у нового собственника помещения не будет. Это грозит тем, что договор аренды земли может быть расторгнут в одностороннем порядке, а помещение реконструировано или снесено.
Коллегия адвокатов, предупреждает, что данная практика достаточно распространена в больших городах. Происходит это примерно так. Местное самоуправление, которое передавало земельную площадь в бессрочную аренду не хочет продлевать договор. Таким образом, данная недвижимость попадает под снос. Это могут быть магазины, павильоны, кафе. То есть практически любая постройка, возведенная предпринимателем на этой территории. Если собственник помещения не согласен с таким решением, то он вправе обратиться в суд. Но, как показывает практика, данный процесс чаще проигрывается, так как судья чаще встает на защиту местных органов власти, и соответственно защиту их интересов. Что приводит к сносу помещения без возмещения убытков со стороны собственника объекта.
Двойные продажи или несколько владельцев одного помещения
Возникают ситуации, когда происходит двойная продажа одного и того же объекта. То есть собственник сначала подписывает договор купли-продажи, затем получает за нее средства. Но позже отзывает свое заявление из органа, осуществляющего государственную регистрацию. В итоге помещение не считается проданным.
Но зачастую, судебные дела по этим вопросам растягиваются на многие годы. В этот период мошенник может еще несколько раз якобы продать свое имущество и получить реальные денежные средства за него.
Чтобы схема была сложней и не так явно прослеживались мошеннические действия, собственник действует не от своего имени, а через подставных лиц, на которых оформляется доверенность. В судебной практике зафиксированы случаи, когда одно и то же помещение продавалось таким образом четыре раза. Происходит это потому, что коммерческая недвижимость имеет высокую стоимость и хороший спрос.
С какими обременениями может столкнуться новый собственник и что нужно учитывать их возникновении
В коллегии адвокатов рассказывают о том, что в их практике встречаются случаи, когда кредитные организации выдают денежные средства под залог коммерческой недвижимости. Если будущий собственник знает об этой ситуации и согласен с данным фактом, то проводить процедуру купли-продажи необходимо с согласия банка или иного учреждения, выдавшего кредит.
Часто мошенники скрывают этот факт и заключают или предварительные, или основные договоры купли-продажи. При этом право собственности на данное помещение еще не зарегистрировано в уполномоченном органе. Такая ситуация может произойти, например, в здании, введенном в эксплуатацию совсем недавно
Важно помнить, что все сделки по отчуждению заложенного имущества, должны проходить с участием залогодержателя .
Кто может изъять коммерческое помещение
Коммерческая недвижимость в настоящее время довольно востребована, за счет чего очень редко продается. Когда органы власти принимают решение о сносе такого здания, то владелец помещения зачастую начинает думать о быстрой продаже своего имущества. Причиной, по которой местное самоуправление совершает данные действия может служить прокладка дорог, возведение нового микрорайона или другой недвижимости.
Собственники стараются продать свое имущество по рыночной стоимости. Тогда как новые владельцы помещения рискуют очень скоро вовсе остаться и без него, и без денег. Так как власти компенсируют только часть стоимости помещения.
С какими еще проблемами может столкнуться предприниматель
Если на предыдущих этапах все прошло хорошо, то новый владелец может столкнуться с еще одной проблемой, требующих финансовых затрат. А именно - переоформление договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Происходить это может по двум причинам.
1. Предыдущий собственник отказывается в содействии при переоформлении необходимых документов.
2. Находятся ошибки, которые были ранее допущены при оформлении договора с предыдущим владельцем.
В любом случае, это негативно отражается на новом собственнике. Он не может в полной мере пользоваться необходимыми коммуникациями.
Также следует подумать о том, что если деятельность прежнего владельца отличается от того, чем планирует заниматься новый, то и потребление разных ресурсов услуг будет различаться. В результате чего предприниматель может столкнуться с отказом в увеличении мощности электроэнергии, которая ему очень важна для ведения бизнеса. Или в проведении телефонии или интернета, установке обогревателей или кондиционера. О подобных вещах нужно думать заранее, иначе покупка нового помещения не принесет той прибыли, на которую рассчитывал новый владелец.